住宅やビルなど建物を建築するときに守るべきルールを定めた法律が「建築基準法」です。 この法律に定められたルールに「接道義務」というものがあります。簡単に説明すれば、「道路に接する間口が２メートル以上確保できない敷地に建物を建築してはいけない」というものです。
たとえば相続などで分筆した結果、道路から細い路地のように敷地が入り、その奥に建物があるという「まさかり」のような形の土地になってしまうと、接道義務を満たしていないため、このままでは建て替えができません。
特に戦争による空襲の被害を受けず、昔ながらの街並みが保存されている地域では、間口が「１間（約１．８メートル）」で区画された敷地に建物が建築されている場合もありますので、購入の際には測量図で、測量図がない場合にはきちんと測量を行って、間口が２メートル以上確保されているかどうかを確認する必要があります。これを怠ると自分がいざ建て替えようと思っても、接道義務を満たしていないため建築の許可が得られないというハメに陥ってしまいます。
なぜこのようなルールが存在するかというと、万が一災害や事故が発生した場合、間口があまりにも狭いと避難に手間取って逃げ遅れ、「二次災害」が発生する危険が高まるためです。したがって、建物の周囲に広い空き地があるなど安全上支障がないときには、この接道義務を満たしていなくても建物を建築できる場合もあるわけです。
また、「接道義務」の対象となる「道路」も建築基準法で決められています。具体的には幅員４メートル（一定の区域内では６メートル）以上で、建築基準法の基準を満たしたものでなければなりません。
しかし、前述した昔ながらの街並みになると、幅員４メートル未満の道路の両側にぎっしりと住宅が建ち並んでいる、つまり「接道義務違反だらけの住宅地」というのが現実です。
そこで特例として、既に建築物が建ち並んでいる道路が幅員４メートル（又は６メートル）未満であっても、特定行政庁の指定を受けた場合には、建物を建築することができる道路として認められることがあります。この特例は建築基準法第４２条第２項に規定されていることから、このような道路を俗に「２項道路」と呼びます。
ただし、この道に接する敷地に建物を建築する場合には建築基準法の定めるように土地の一部を道路として提供し、原則どおりの幅員を確保できる状態に整備しなければなりません。
つまり建物を元々の敷地と道路の境界線から後ろに下げることになるので、この道路後退を「セットバック」と呼びます。
ところで、前面道路が国道・都道府県道・市町村道といった「公道」に含まれない「私道」である場合には、次の点について注意が必要です。
１.私道が建築基準法上の道路であるかどうかを、市・区役所または町村役場の建築指導課等で確認しましょう。
２.私道が建築基準法上の道路であることが確認されても、その幅員が４メートル未満である場合にはセットバックによって所有敷地面積が削られることになります。
３.購入を考えている土地の現在の所有者が、この私道についても所有権又は共有持分を有しているかを登記簿で確認しましょう。
もしも、所有権等を全く有していない場合には、水道・ガス等の埋設管の工事に当たっては私道の所有者の承諾を得るという「手間」が必要になります。
ただし、前面道路が他人所有の私道であっても、「通行地役権」を設定している場合には、土地の所有者にはその前面道路を自由に通行する権利があります野で、私道所有者の承諾は必要ありません。 |
